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高层交流人员动荡 两年负债上升70% 这家财富500强公司经历了什么？

销售规模是华润最重要的。为了获得更多的土地，华润在近几年的买买中买了不少地，甚至还赢了不少“地王”。华润的负债也随着买买的购买而增加。然而，为了更好地扩张，华润集团董事长王向明透露，他正在“向SASAC申请适当放开资产负债率”，并希望让央企华润摆脱SASAC设定的负债率红线。以多元化经营著称的华润能否平衡债务、利润、规模问题？

撰文：袁丽丽

编辑：汪瑞杰

华润万象人寿上市当天，选择了华润大厦66层幸运楼——。

华润置地领导小组66楼的云，如王向明、李欣，敲响了华润万象生活(1209)上市的钟声。华润集团前董事长傅育宁也无法掩饰自己的激动。

华润万象人寿作为华润置地的商业和物业管理平台，上市酝酿多年，是其多元化道路上的标志性事件。

与许多房地产开发企业不同，华润置地很早就提出了多元化的转型思路。早在2009年，华润置地就提出将其业务发展模式改为“面向住宅开发投资物业客户的增值服务”。

然而，投资物业回报期长、前期投资高，在一定程度上阻碍了华润置地住宅发展的步伐。华润置地增速开始落后同行。到2017年，碧桂园销售额突破5000亿，恒大和万科突破4000亿。华润置地不仅不如保利，还被融创和龙湖甩在后面。

在投资者质疑糟糕的增长业绩后，时任华润置地执行董事的唐勇表示：“我们正在检讨自己，需要调整和改善公司的战略和管理。”

自此，华润置地开始全力冲刺。多元化轨道上，饱受“中年焦虑”困扰的华润置地，一半明朗，一半未知。

高层换血，人事动荡，多种经营无痛

近年来，华润置地虽然经历了多次人事变动，但始终遵循着对规模的不断渴望和对总体战略的坚持。

2016年，华润置地正式确定了“卖房投资房产X”的经营模式。投资物业轨道主要是购物中心，此外还有写字楼、酒店等业态；而“X”包括城市更新、长期租赁公寓、杨康地产、文化体育等多元化业务。

尽管有许多高层变动，华润的战略方向始终如一，其中一个主要原因在于“掌舵人”吴向东。他构建了以万象市为代表的商业地产体系，带领华润置地形成了住宅地产和商业地产两轮驱动的格局。

华润集团董事长兼党委书记宋林因严重违纪违法被调查后，吴向东也于2019年2月正式离职，引发了人事方面的巨大震动。在这次冲击中，高层管理人员调整最多的是华南，也是华润置地的重仓。

虽然一系列变化给华润的前景增加了不确定性，但两大主业依然表现良好。公告显示，2020年华润置地签约金额2850亿元，同比增长17.54%；总承包面积1418万平方米，同比增长7%。2020年，投资性房地产租金收入约为130.4亿元，同比增长5%

主营业务表现良好，多元化业务表现不佳。根据财务报告数据，2020年上半年，物业销售、投资物业和其他业务分别占华润综合营业收入的80%、11.1%和8.7%。

从毛利率来看，投资物业远高于销售物业，其他业务也有

>华润置地相关数据 来源：企业业绩公告 CRIC

随着房地产开发进入下半场，拿地成本高企，三道红线羁绊，以及一二线城市的严格限价，销售物业的毛利正逐年下降，这不仅在华润的年报中可以窥见，于整个行业，毛利率下降已成为普遍趋势。

但华润以购物中心为核心的投资物业表现一直很优异，每年高达60%以上的毛利率，成为华润的“赚钱小能手”。

数据来源：企业公告，观点指数统计

而关于多元化赛道上的“X”业务，诸如长租公寓、康养地产、文化体育等，由于投入大回报周期长，很难在短时间内为华润带来实质性的效益。特别是长租公寓频频暴雷的2020年，华润旗下长租公寓品牌有巢或遭受一定打击。

“华润置地的住宅销售和商业地产两大业务收入占公司收入的绝大部分比例，其他X业务可能还没到规模化的收入阶段，处于探索和投入阶段。”不愿具名的资深业内人士透露。

2020年，房企历经了疫情阴影笼罩的上半年，逐渐明朗之后又迎来下半年“三道红线”的约束。作为央企的华润置地债务承压，但另一面还要为规模不断激进拿地，如何在保守与激进中保持平衡，如何将多元化进行到底，让尚处于培育期的“X”更快释放出价值，或才是华润置地接下来要面临的问题。

多元化命运背后：华润的规模焦虑

毛利下降，业绩承压，因此多元化也成为房企实现业绩突围的主要渠道。

从2016年华润意外跌出前十之后，“守住前十”便成为华润发展中一项重要事项。

2020年，华润置地累计总合同销售金额约2850.35亿元，完成全年销售目标的108.79%，在克而瑞发布的房企销售榜单中排名第9位，保住了“前十”的位置，但背后世茂、金地两大房企紧追其后，差值仅几十亿。

从2017年开始，华润便不断加大土地投资，规模诉求强烈。2020年全年华润增持了69个土地项目，拿地成本也从2019年的7050元/平方米上升到9245元/平方米。

结果可窥见，华润的负债一栏高居不下，且在逐年递增。

2017-2019年的负债分别为3362亿元、4750亿元、5286亿元。截至2020年上半年，负债合计5899亿元。

华润城润玺一期

因此华润董事长王祥明在2020年初的投资者交流会上谈及，“正在向国资委申请对资产负债率的适当放开，采取一企一策，这样有助于华润置地扩张。”

拓展多远土储渠道，华润能维持住利润吗？

目前，华润正处于向开发要规模，跟商/物管要毛利，向多元化要增长点的阶段。

土地开发方面，由于行业红利逐渐收紧，拿地成本愈发高企，华润为了让土储持续增长，策略上也更注重城市的深耕。

商管和物管方面，华润万象生活目前已到达一个新起点，并正向轻资产模式转变。据赢商网数据，2020上半年华润万象1平米商管费高达90元，极具行业竞争力，其毛利也超过住宅成为其主要利润来源。

华润万象天地街景

而关于主业之外的多元化增长点，近来也能看到华润在城市更新、代建承建等业务上的布局。

譬如华润在年内就成功中标东莞道滘马洲城市更新前期服务商、以及罗湖田心的城市更新改造项目，另外还有网友爆料出华润或将接手福田市政大院的旧改。值得注意的是，近期华润置地还将通过兄弟单位华润雪花之间的关联交易，以合营、代建的方式获得位于深圳宝安的大片地块。

在华润万象生活上市之日，华润置地总裁李欣在写给股东的感谢信中提到，未来将在巩固华润置地既有护城河的基础上，积极寻求新的增长点，形成“开发物业+投资物业+资产管理”新的战略版图和竞争优势，实现业绩的可持续增长。

在住宅开发和投资物业的业绩承压下，如何找到既能降低负债又能稳住前十的方法，在保守与激进中保持平衡，缓解“X”的转型和规模焦虑，这会是华润置地的新命题。